谁是中国房产市场的淘宝 谁能成为中国版的MLS

来源: 2019-01-16 11:53:23

  “MLS的出现,打破了房源的垄断,变革了跨公司的经纪人销售合作模式,易居房友会是中国的MLS吗?”

  从房地产电商模式的出现,房地产行业就为此准备了多年,作为大额低频的商品,背后却是一个数十万亿的巨大市场,谁能真的用交易平台的方式先入为主,自然有很大的成功几率,但从商业实践来看,房产电商本身服务于新房市场,之本身模式乱象丛生,经过政策限制和市场变化之后,几乎已经消逝。所以,基于二手房交易的互联网平台梦,业内把目光投向了国外,也就是美国的MLS模式。

  MLS英文全称为Multiple Listing Service,可以理解为跨公司经纪人销售合作模式,不同机构的经纪人将手上已有的房源在 MLS 平台上共享,如果经纪人通过平台上为客户寻到其他经纪的房源,并且最终成交,经纪人即进行佣金分成。与美国不同的是,中国的独立经纪人很少,大部分经纪人在各大中介公司,如果要实现房源共享,首先要打通所有数据,在几年前,这曾经是最大的技术难点之一。房友:30000+战略背后的平台意义

  MLS的出现,打破了房源的垄断,变革了跨公司的经纪人销售合作模式,实现了多赢。而zillow成为了美国房产交易最大的互联网平台,房源信息是免费的,zillow的本质还是一个媒体网站。在中国,由于经纪人合作模式不同,经纪人大多依托于中介公司,美国以独立经纪人为主,所以中国的房产交易平台,更倾向于基于淘宝模式,但从实践来看,京东模式和淘宝模式互存,这其中最大的区别,就是去中心化,真正的平台在交易设定上是去中心化的,而不是既要做直营业务,又要做第三方交易业务,这样第三方的利益很难得到保障,所以房友做的是真平台。

易居房友公布未来战略

  2019年1月7日,易居房友2019年战略发布会上,房友宣布下一步的战略是30000+,第一个10000+是房友链接了中小微的10000+家公司,第二个10000+是房友链接了在行业中做房地产联动的各种渠道,第三个10000+是房友链接了10000个社区——这10000个社区是易居旗下的社区增值服务公司,给社区物业管理公司提供物业管理服务与增值服务的SAAS。同时,房友还发布了以“百亿垫佣”为核心的新房分销平台以及平台工具——友房通。

  近期易居房友发布新的战略友房公盘系统,这款结合易居大数据资源,借鉴电商思维,挖掘互联网技术的“资源共享系统”,通过实名注册、信用管理、移动支付、精准楼盘字典、交易电子化等技术手段,建立存量房的信息共享机制。

  从功能上看,有很多亮点,比如说,经纪人实行实名认证,积分信用管理,如果积分清零,经纪人终身禁用,这点对于经纪人的约束力会强,也会对优质经纪人会有信用背书。基于楼盘字典,房源录入只能选择,而不能手动输入,这就避免了假房源信息的寻租空间。在规则制定上,业主的联系号码是密隐号的,但基于主营商圈的门店可以直接联系业主,跨区可以直联经纪人。交易电子化,系统自动生成居间合同,全程都可以使用微信、支付宝支付。

  公盘的建立,就是建立了一个MLS的房源数据库,首先受益的是用户,在这个平台之上,可以不需要下载其他的APP,就可以寻找全网的真实房源,这个真是建立于平台所有信息提供者的规则,平台具有规则的制定和裁决权,在更多经纪人和中介公司,房东的交易效率会提升,良币驱逐劣币,势必中介服务质量会提升。

  其次是中介公司本身,基于房源的信息共享机制,所有的房源成为在既定规则之下的,原来内部甚至同门店的经纪人会为一套房子的业绩争的头破血流,在平台规则之下,除了结佣之外,所有环节的利益是共享的。

  对于经纪人,房源信息打通之后,工作量大大减轻,自己拓展的房源会有更多的客户能看到,大大提升了交易的效率,而自己甚至也可以销售竞争对手的房子。从MLS、zillow到房友:弱管控的强力量

  MLS的作用是建立了经纪人的销售合作模式,也就是房源共享,而zillow建立了房源公开的数据库,可以认为这样的方式是弱管控的方式。以国内二手房行业的本质来看,二手房业务的核心基于三个维度,首先是房源,房源是前提,带来的是客源;客源是决定是否成交的基础;而经纪人撮合交易但是跟着成交走。

易居CEO丁祖昱先生在讲解房友战略

  传统的强管控模式当中,通常限于有房无客、有客无房、缺房缺客的怪圈轮回中,所以如果需要提升业绩,需要提升房客互配的规模和运行效率,在大公司,可能效率相对会好一些,但是放到整个宏观面上来,行业的整体效率偏低,如何配置和提升,这是中国互联网平台解决交易痛点的关键。

  在美国,按照从业执照要求的不同可以将房地产中介从业人员分为两类,一类为经纪人(broker),另一类为销售代理(sales agent)。通俗点讲,只有经纪人才有资格上传房东房源信息,而销售代理负责揽客,协助完成交易。由于国内中介公司多以品牌公司为主,独立经纪人一般都是小微中介,但却又有一定的市场份额,与大公司相比没有竞争力。基于MLS系统之下,给了所有经纪人参与完成交易的机会,本质上还是交易效率的提升。

  Zillow是全美具有代表性的房地产信息平台,崛起于互联网PC时期,为房地产经纪、抵押等服务商做广告引流。旗下有Zillow.com,Trulia.com(类似于Zillow.com,提供更多社区信息,如学校和犯罪率),Realestate.com(针对首次买家和年轻人),StreetEasy.com(纽约市),以及租房网站HotPads.com和NakedApartments.com。

  过去在美国买房子,首先需要去找一个中介,用模糊的数据,帮买房人找几个方案,就跟把手电筒放在角落,无法看到整个全局,并且这些服务是收费的。Zillow的创建者目的是把全局打开,所以,在zillow能看到所有挂牌的房子,房屋的基本信息非常全面,涵盖地理位置、房屋建筑面积、卧室数量、卫生间数量、房屋照片、周边环境、地产类型(如单户房屋,多户房屋,公寓、生产性房屋或土地)、车位等近50个字段和标签,并且根据历年来的房价,系统提供一个价格估值,每个房屋的价格历史可向上追溯15年,也可以给出未来12个月的预测价格。

  国外的交易模式是弱管控的独立经纪人,依托与房源信息共享的系统来解决。国内我们常见的解决方案是强管控的经济人合作网络系统来解决。这是因为国内之前并没有基于MLS机制的系统平台,强管控公司各家之间的房源基本上重叠度很高,几乎所有的中介公司都想通过互联网变革自身,以获取未来最大收益。可以预见的是,中国的存量房市场正在发生着变化,过去中介各自为战,相互之间的竞争不仅限于对手,甚至在经纪人内部发生,造成的结果就是目前大量的重复房源、假信息泛滥、中介经纪人收入不均衡、人才流动性大等通病。宏观来看,是行业的效率低下,无序竞争、不透明等因素造成的。

  其实,很多二手房中介和平台都宣称做房源共享,房友与其他公司的不同在于,真正的去中心化,去中心化体现在,平台本身不做直营业务,不介入交易,不强制介入在线经纪人和公司的管理,所有在线个体和单位都是弱管控。因为所有房源都是公盘系统,所有的经纪人和公司都是交易节点,在这个体系下,房源上传和销售都能获取收益,变革了原有的交易模式,所有人都可以帮卖房子,交易效率的提升,收入自然会提升。

  房友的弱管控不代表没有市场力量,反而是与其他平台不同的提供的服务,房友提供品牌赋能和技术赋能,在过去这些门店之间可能还是竞争关系,但在现在,通过统一的系统,增了中介之间的合作关系,房源的分销联合代理销售在没有加入之前很难做到位。另外很重要的是,中国百强房企都与易居有业务合作,房友目前所有的经纪人,都可以非常容易的介入原本很难的新房业务,也就是一二手联动,这是基于易居19年来的业务积累,对于其他平台可能很难,但对于房友而言,只是水到渠成而已。